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三明樓市:穩仍是主基調

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樓主
發表于 2021-1-18 09:30 | 只看該作者 回帖獎勵 |倒序瀏覽 |閱讀模式

房子既是敏感話題,也是民生“熱題”。
房子的背后是民生。樓市的任何風吹草動,都能讓普通百姓“豎起雙耳”。
最近一段時間,三明房源不夠、部分樓盤開盤即售罄、市民搖號多次買不到房等消息不絕于耳。真相如此嗎?其實,上述說法只是個案。
根據市房屋交易系統數據顯示,去年全市不管是商品房批準預售面積還是實際銷售面積,都達到歷史最高水平。而成交均價卻是全省倒二,增幅全省第四,低于全省平均水平。去年以來,我市房地產市場總體平穩有序發展,穩地價、穩房價、穩預期仍然是今后樓市的主基調。
市區房源總體供應充足
三元區城投太陽島還余200多套、美好生活家園100多套,梅列區御龍天峰還有160多套。
近日,記者走訪發現,在已經開盤的多個樓盤中,有些已經售罄,但是也有一部分還有余房。
從市住建局提供的2021年度市區新建商品住房上市銷售調控表可以看到,今年兩區計劃出讓土地7塊,有30個樓盤要上市,預計可售建筑面積近148萬平方米,總計13408套,不管是建筑面積還是套數,都是歷史之最。其中不乏像康城雅居、一建日月芳華、瑞泉文苑這樣的熱點樓盤。
而隨著同城化步伐推進,沙縣也逐步納入“市區房源”范疇。明城康養城作為一個與碧桂園媲美的“超級大盤”,總建筑面積約100萬平方米,可提供8000多套房源。目前已開盤兩次,為市民提供了1357套商品房。
“我們統籌市區和沙縣房源,科學調度商品房上市節奏,今年市區房源總體充足,基本能滿足市民剛性需求和改善住房需求。”市住建局房地產和住房保障科工作人員坦陳,此前由于去庫存、供需不平衡等原因,我市房地產業曾經走過一段低迷期。
由于貴溪洋新區崛起發展,2013年、2014年我市供地面積加大,此后兩年按照國家及福建省去庫存要求,我市樓市跨入去庫存階段,市區土地拍賣趨于沉寂。2016年,市區僅拍出兩個地塊,計容建筑面積僅19.91萬平方米,這也直接導致2019年市區出現“無房可賣”的狀況。數據顯示,2019年,市本級商品房銷售面積54.98萬平方米,為2016年至2020年年份的“冰點量”。
隨著供地步伐加快,從2019年到2020年,僅僅一年間,市區房地產銷售呈現“井噴式”上漲,根據房屋交易部門數據,市區新建商品房銷售從54.98萬平方米到100.9萬平方米,近乎翻了一番。
要產量更要保質量。這一年,有關部門積極落實工程總承包政策,加強施工現場監管,確保工程質量安全平穩向好。三元區太陽島項目工程現場負責人吳建軍告訴記者,地塊原有島嶼和淺灘,土質較松軟,在趕工期的同時,他們堅持做實地基。“單單打樁就打了一年半,而正常工地,這項工作半年就可完成。”
房源足、質量穩、配套齊。目前,我市在建地塊基本按照一個樓盤一個幼兒園,一個片區一至兩所小學的教育配套。此外,醫院、文體中心、公園等基礎配套也不斷跟上,讓廣大市民買得放心、住得舒心。
市場講究買賣對路,由此才能供需平衡。去年底,市住建局與自然資源局合力會審規劃方案,要求市區新出讓地塊合理安排部分小戶型商品住房,滿足住戶多樣化購房需求。在6月份即將上市的康城雅居,面積70平方米—90平方米的小戶型房源就占了25%的比例。
調控讓“房住不炒”
去年“雙12”,海翼·文璟院第四次開盤,257套房源基本售罄,成交均價約8033元/平方米。
“從6月到12月,4次開盤,我們從首次的7969元到8033元,才漲64元,漲幅0.79%。”海翼地產三明有限公司業務主辦胡優緊說。
這是我市實施房地產調控的生動案例。
2018年5月,隨著房市逐漸升溫,我市加大市場調控力度,出臺《三明市人民政府辦公室關于加強房地產市場調控的通知》等文件,將市區細分為若干調控片區實施精準控價,新建商品房項目以同地段、同區域、同品質樓盤近半年成交均價為基準定價,年度增幅不超過當地居民人均可支配收入增幅。對不接受政府價格指導的樓盤,不予辦理預售許可、網簽備案,實現房價不出現大起大落,穩定市場預期。
“細數去年以來每個樓盤的漲幅,大部分都遠低于居民人均可支配收入指標,就連有些熱點樓盤也是。”市住建局房地產和住房保障科工作人員說,1月9日開盤的康城一品地處貴溪洋,成交均價10988元/平方米,比一年前開盤的那次漲了4.66%,遠低于8.8%的居民人均可支配收入增幅。
堅持房住不炒的理念,這個號稱史上最嚴厲的樓市新政更是明確商品房上市交易的條件,指出:市區戶籍居民家庭在市區購買第二套及以上商品房,非市區戶籍居民在市區購買第一套及以上商品房,取得不動產權證未滿三年的,不得上市交易。業內人士解析說,加上商品房建設周期,一套房子基本要5年后才能交易。
防炒房,也要防捂盤。去年底,我市將限期開發、限期銷售、限期竣工等內容納入土地出讓合同,根據項目面積,對分期預售、申請預售時間及每期銷售面積都有明確規定。去年底拍賣的融僑官邸、貴溪洋公交公司、啤酒廠等8個地塊全部執行這一規定。
記者在融僑觀邸地塊土地出讓方案中看到,此地塊分三期申請預售,其中首期要于開工之日起12個月內申請,且銷售的建筑面積不少于建筑面積的25%。
“時間限定、面積固定,加上漲價幅度低(不能高于人均居民可支配收入)。”三明市土地收儲中心主任林延晶說,貸款利率不低,開發商融資成本高,加上預售價格按限期銷售的時間作為基準點,并不因開盤延后就有所增加,捂盤就沒有意義。
綜合調控之下,我市房地產業整體規范有序,房價呈現階梯式發展,既有較高端的熱門樓盤,也有適合居住的康養住房。
“要根據自己的需求選擇合適的房源,這是最重要的。”前不久,在列東一所中學當老師的鄭先生,就在“南大門”所在地太陽島地塊,預定了一套111平方米的商品房。對他來說,這里有山有水,出門就是四賢文化廣場,特別適合自己退休后的安養生活。加之孩子在外地讀研究生,靠近三明站的這里,也讓他特別滿意。
力促房市行穩致遠
房源足、價可控,市區房地產業呈現平穩發展的好勢頭。但一直以來,住房有效供給不足、一二手房倒掛、區域市場差別化等問題都或多或少存在。
聚焦問題、防范風險,我市為房市行穩致遠猛踩油門、全力使勁。
去年11月24日,我市修訂形成《三明市區商品房預售資金暫行管理辦法》,設置不低于項目工程造價1.2倍的金額作為重點監管資金,按工程形象進度節點對應額度統一撥付,在確保工程按進度推進的同時,保障市場供應,維護市場健康穩定。
長期以來,因為歷史和資源配置等原因,梅列、三元兩區房地產市場需求發展不平衡,梅列需求緊張,三元蓄客相對不足。
鑒于此,對于熱點樓盤,我市要求采取搖號方式預售,一次性對外公開銷售,接受社會監督。
三明城投廣場是我市第一個公證搖號的樓盤。2018年6月,原計劃推出400多套住房的城投廣場,卻迎來2000多名客戶登記。在加快工程進度,適時加推300套房源的基礎上。城投集團公司特意組織人員前往泉州考察學習公證搖號工作,并在開盤當日推出。
至此,集團一直延續這個做法,就連沒那么緊俏的太陽島項目也是如此。
“公平公開公正,整個過程都非常透明,買房者很放心。”如今租住在碧桂園的余女士表示,雖然城投的房子自己是在二期搖號才搖上的,但在剛性需求者眼中,這還是挺好的一種方式。
立足實際,因地制宜。為了增添三元區購房熱度,我市在加強學校、醫院、公園等資源配置的同時,鼓勵開發企業采取加大宣傳、適時調低價格等方式,以贏取更多市場信心。
在首次開盤成交均價中,盡管政府給的指導價格是7969元/平方米,但因位置偏遠,文璟院最終給客戶的價格卻在7900元左右。“薄利多銷”下,如今文璟院預售房源已經全部售罄。
“相比列東,這里價位更合適,幼兒園中小學也正在規劃建設,挺好的。”上個月,在列東一家事業單位上班的未婚青年小陳,就把家安在10公里之外的文璟院。買房不扎堆熱門樓盤,小陳有自己的想法。他說,雖然列東的生活、就學條件更好,但三元這幾年發展也不錯,各種配套也跟得緊,呈現出許多宜居宜養的好樓盤。
規范一手房二手房倒掛,是推動樓市長期穩定發展的重要一環。
據市住建局市場抽樣調查,去年,我市存量房每平方米成交均價高于新建商品房2000元。二手房“熱”,無形中帶動房價上升,增加調控壓力。這一異常現象今年將被重點監控。市住建局有關科室負責人表示,他們將聯合市場監管、司法、稅務等部門,規范公證、偷稅漏稅、資金監管等行為,讓二手房市場逐步恢復有序發展狀態。
一手抓防控,一手抓宣傳。市住建局在強化涉房類信息輿論管理的同時,及時公布預售相關信息,進一步增強市場透明度,引導消費者理性購房,平穩房市大局。

來源:三明日報
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